喜老板:你的房子可以贷款吗?

今天主要给大家介绍一下房产抵押贷款的知识、要点及注意事项。

一、基本条件:

房产抵押贷款是非常常见的一种贷款形式,那么,房产抵押贷款有哪些条件呢?

1、年龄在18-65周岁(部分小额贷款机构可接受有小孩或者老人);一般房屋抵押贷款额度为房产评估价格的50~70%(部分银行可能会有所增加);房屋抵押贷款的期限一般为1年-10年(少数银行可增加贷款年限,不过贷款结束后借款人年龄不能超过65岁);公寓、独立临街商铺、别墅一般贷款审批额度为评估价格的50%,别墅部份银行会要求自行提供评估报告。

2、房龄在30年内(少数银行可做40年内、多数有备用房更容易审批);抵押贷款的贷款利率一般为基准利息上浮10%-20%;有一定还款来源(有效证明主要为银行流水、至少每月有效进账大于房屋抵押贷款月还款的2倍);个人或公司信用良好(逾期要少,要不银行可能会找借口加利息或者不批款);

3、目前银行可接受的房产类型有商品房、住房、商铺、按揭房、二次抵押贷款、酒店式公寓、写字楼等、其他材料证明(提供更多的资产证明。办理房产抵押贷款,个人还款能力是一项重要考察因素,所以如果能提供类似于其他房产、车辆、有价证券、公司等做资产证明,能大大提高银行房产抵押贷款额度。

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二、房屋抵押贷款的额度:

1、影响房产抵押贷款的信用额度的要素有许多。抵押贷款的房屋不同,房产抵押贷款信用额度是不同的。

2、一般来说商品房的抵押贷款能够达到70%,而铺面和商业写字楼的抵押贷款能够达到60%,工业厂房的抵押贷款可达到50%。

3、房屋的评定是接影响房产抵押贷款可贷多少钱的一个重要因,其中影响着房屋的评定值缘故包括房屋结构类型、房屋朝向、具体位置、完工年份、楼层等。

4、房产抵押贷款限额与贷款人所具有的财产也有着直接的关联,倘若是只有一套房屋的话,那么多可能贷到房屋评估值的一半;要是有好几处房屋,那么就能够贷到房屋评估价值的7~8成。

5、工资收入的多少,也会被银行充分考虑贷款要素范围内,要是工资收入较低,银行会充分考虑贷款人是不是有充足的还贷能力,则银行就会减少贷款额。

所以,一般房屋抵押贷款的额度都是房屋价值的7成。

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三、房产抵押贷款流程:

1、选贷款银行

办理房产抵押贷款第一步是选择个好的银行,虽说有些银行贷款利率低,安全可靠,但是其审批速度和贷款要求也一直是一块硬伤。而有些银行虽说利率高,但是审核要求低,办理速度快。所以说,选择一个合适自己的贷款银行是整个贷款流程中至关重要的一步。

2、写申请交材料

选择银行后便可带申请机构要求的材料来提交申请。一般要提供一下资料:

(1)、借款人及其配偶有效身份证件、户口簿、结婚证(单身狗自备单身证明);

(2)、个人收入证明;

(3)、贷款用途证明或声明;

(4)、抵押房产权属证明;

(5)、贷款机构要求的其他文件或资料。比如授权查询大数据和央行征信报告的授权书。

3、初步审核

贷款会对我们之前交上去的基本材料做个初步的审核,审核符合他们的要求。

4、评估

一般贷款机构特别是银行都要求到指定或者认可的评估机构进行评估,评估时会收取评估费,一般是千分之三到千分之五左右,采用差额定率累进的方式收费(即按被评估房产的账面原值的大小划分收费档次,分档计算收费额、各档相加为评估收费总额),不同家收费不一定一样,另外不同地区的收费标准也不一样。部份银行不会要求客服支付评估费用。

5、审批贷款 签合同

贷款机构会根据之前提交的材料和评估报告再次进行审核,审批通过的会和你沟通下贷款额度、利率、期限、还款方式等问题。沟通好之后就可以签合同了。

合同包括贷款合同和抵押合同。合同需要办理公证并收取公证费,一般在房屋价值的1%左右,不会高于1%。现在大部分银行已近不要钱客户缴纳公正费用。

6、办理抵押登记

抵押登记是去房屋所在地的房管局办理,需要准备的材料有:

(1)、申请人身份证明、婚姻状况证明;

(2)、房屋登记申请书;

(3)、房屋所有权证或《房地产权证》(共有的房屋还须提交其他共有人同意抵押的证明);

(4)、国有土地使用证;

(5)、抵押合同和主债权合同;

(6)、其他必要材料。

7、放款

消费类贷款一般是自主支付,贷款会发放到贷款人自己的银行账户。经营贷款的话超过30万银行会要求受托支付,贷款会发放到你需要购买和支付的下家的账户内。客户需要提供用途合同。

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四、贷款技巧:

贷款前,有很多内容需要提前准备好:了解市场行情,例如,房屋抵押贷款利率基本概况,各银行利率情况、服务情况,放款时间等等,不仅能选择出适合自己的贷款银行,还能避免上当受骗;必备的材料和证件,按照贷款机构的要求准备好相应的材料,可以加快审批速度。

贷款申请

贷款申请填写必须真实有效,贷款银行都有自己的风控系统,如果查出来虚假信息,银行有权拒贷。

此外,部分贷款银行还会要求提供银行流水和征信,来确认借款者的还款能力和还款意愿,如果不能够提供,有房子做抵押,也是可以贷款的,只是额度和利率可能会受影响。

电话回访

房屋抵押贷款不同于网贷,要求是抵押房屋全部产权人当场签字即可,所以对于电话回访部分没有这么严格,不过,如果有的贷款机构进行回访,还是需要借款人准确无误的回答问题。

借款用途

房屋抵押贷款需要有明确的贷款用途,一些用途是银行所不允许的,这其中就包括着法律法规明令禁止的用途,比如:炒房,炒股,一般情况之下,贷款机构会要求抵押房屋贷款的用途专款专用,并接受贷款发放方以及监管机构的监管。所以申请房屋抵押贷款时,贷款用途要提前想好,避免被拒。

贷款人年龄

银行一般会受理18-65岁的公民,但是18-22和60-65之间的贷款人银行会要求父母和子女共签成为共同贷款人,这时父母和子女的征信条件和贷款人是一样的。

贷款银行的选择

从利率的角度有限考虑工行、农行、建行、邮政、中国银行、交通银行,其次再考虑民生、光大、浦发、兴业等全国性商业银行、最后再考虑当地的城商、农商和村镇银行,

从审批的难度的话就优先城商、农商和村镇银行,其次再考虑全国性商业银行,最后才是工行等国股银行。

时效的话一些城商、农商银行有些已经可以实现1-3天放款,但是大部分银行的审批时间都在10-30天之间。

房产状况

房产不能改变主体结构,不能过于脏乱,能有群租现象,不能面临拆迁。

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五、银行不受理的房产类型:

1、小产权房

小产权房,又叫自建房,是通过私人之间买卖土地建设起来的房产,因为土地不是通过拍卖所得,因此小产权房的业主只能拥有土地的使用权,没有所有权。而且我国的国土资源部也明确规定,小产权房实质是违法建筑,违反土地管理法律,因此小产权房是不能作抵押贷款。

2、农村自建房

农村自建房和小产权房一样,房屋的主任只享有土地的使用权,没有所有权,农村宅基地的土地所有权归集体所有,因此个人是不能买卖的,更不能作抵押。再一个是农村自建房一般地处偏僻,没有市场,变现难度大,因此贷款机构也不愿意接受农村自建房作抵押。

3.未取得房产证的商品房

如果商品房只有购房合同协议,没有房产证是不能作抵押的。因为房产抵押必须要进行登记,而登记的依据就是房产所有权,也就是房产证。我国《物权法》规定不动产所有权以登记为准,房产证是房屋所有权的唯一证明,没有房产证的房子是不能买卖、置换、赠与、继承、转让的,因此不能作正常的抵押。

4.房龄过老的商品房

现在很多贷款机构对房龄的要求都是在30年之内,如果房龄超过30年是很难抵押做贷款的。

5.面积过小的商品房

除了房龄,贷款机构对房子的面积也有要求,一般都是要求房子的面积达到50平米以上(部分地区或贷款机构可能放宽到30平米以上)。因为房子面子太小市场潜在的购房者比较少,万一贷款还不上了变现比较难,所以一般贷款机构不接受作抵押。

6.产权人年龄过大或者年龄过小

一般来说,银行等贷款机构办理抵押贷款年龄要求,女性不得超过60岁,男性不得超过65岁(具体会根据借款人的条件及健康情况来定),如果产权人的年龄过大,贷款机构一般是不接受做抵押的,除非借款人把产权转移到到年轻人的名下。其中的原因是年龄大的产权人不确定风险比较大,万一产权人突然去世,而贷款又不能正常还款,那房产就没法处理。

房产证上有18岁以下小孩的名字的房产,银行也不受理,因为小孩还不具备民事行为能力。注意离异后,离婚协议约房产归小孩的银行也会不受理。

7.被查封的商品房

这种情况可能是房屋所有人因为惹上官司,被法院进行查封,一般房屋被法院查封就不能进行正常的交易,也不能抵押做贷款。

8.未满五年的经济适用房

经济适用房属于政策性住房,购房人拥有有限产权,经济适用房5年以内,国家是不给办理产权证的。根据目前国家的政策,未满五年的经济适用房是不允许上市交易的,同样无法办理房产抵押贷款。

9.未满5年的保障房

保障房是具有政策保障性质的房产,是政府以土地划拨的方式为主,投资、管理的政策性住房,和经济适用类似,保障房也有一定的交易限制,5年之内是不能获得产权证的,也没法正常交易,所以未满5年的保障房也是不能抵押贷款。

10.公益房

公益事业用房是指城市中为社会公共利益服务、不以牟利为目的而兴建的房产,属于社会公共福利,根据《担保法》第三十七条,公有财产不得抵押,其中第三项规定,学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。不论其属于事业单位、社会团体还是个人,都不得抵押。

11.未取得上市许可证的公产房

公房也称公有住房,国有住宅,是由国家以及国有企业、事业单位等投资兴建、销售的住宅,一般来说,房产的产权和所有权归单位所有,个人只享有使用权,在没有获得上市许可的情况下是不能抵押做贷款的。

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