房租、房价与经济形势的匹配关系

学点经济学原理,了解房市动态。

曾经有段时间,北京市的房租上涨达到20%,让北漂一族痛苦不堪。但是,拿到长期数据分析我们发现,房租的涨跌并不一直是这么任性,而是与经济形势的波动有直接关系,而且,房租的涨跌并不会与GDP同步涨跌,而是略低于GDP的增长速度,假如,某地的GDP增长是7%(百分比利率于利率定价,指年增长率),那么,房租价格上涨会处于5-6%左右。如果GDP增长达到10%,则同期房租上涨会在8%左右。经济形势越好,房租涨的越快,经济下滑,房租下降。但是,房租的上涨是不会超过经济上涨速度的。

为了验证这个结果,不妨思考一下当地的情况和家乡的十八线小城的情况,越是发达地区房租越高,而且房租上涨越快。而在落后地区呢,白菜价的房租仍然无人问津。

那是什么原因导致这样的结果呢?

我们把租金数据进行拆解来看,租金来自于居民的收入。租房者,都是在当地无房一族,在发达国家或地区,房租成本能占到个人收入的30-40%,收入高,会租宽大高档一些的房子,收入低,会租窄小简陋一些的房子,如果收入再低,直接不能承受高昂的房租,那么,这部分人就会打道回府,返乡就业了。不然,每天工作996,到月底一算账,原来在给房东打工,心有不甘呀。

本文首发于知乎专栏《实战信贷经验分享》,作者米斯特汤,转载请注明出处。

而居民的收入呢,由GDP决定。GDP=企业收入+政府收入+居民收入,这其中的核心是企业。企业能挣钱,政府有税收,居民有工资。由此可见,居民的收入来自当地的企业,却永远不会超过企业的收入增长,而居民只能拿出收入的一部分支付房租。这就解释了房租上涨为什么不会超过GDP上涨的原因了。

房租是这样的,房价也是这样的,这种现象符合经济学规律。

经济学规律也有很多的例外,例外的情况是你春节回老家过年,也可能是离家多年回老家。少小离家老大回,乡音无改鬓毛衰。儿童相见不相识,笑问客从何处来。

席间述旧得知,家乡的收入还停留在多年以前,房价或房租去涨得惊心动魄。不让人过了的节奏啊!

老家的地被征了,或者是土地流转,年轻人都到外地发展了,打工创业比种地收入高了若干倍,留 下来的只有老弱病残,这种现象十分普遍,你的家乡,我的家乡,他的家乡,概莫能外。

打工挣了钱,创业挣了钱,衣锦还乡那是必须地。回家置业买房买车,房产受供求关系影响,买的人多了,房价自然会大幅上涨,买家不心痛,谁买谁开心,这种边际购买力把当地的平均消费水平给拉上去了。购房者的钱不是来自于当地的经济发展,而是来自遥远的外地。

这种例外的情况也在很多地区大量存在,比如早些年华侨较多的潮汕地区,当地经济也因此受益。不过,房价上涨并不一定会引起房租上涨,房租更多与当地经济有关,房价却未必。如果你的家乡有很多到外地发财的成功人士,本地经济即使很弱,房价也会快速上涨,此时,只有房租能代表了真实的经济发展情况。

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