【喜老板聊贷款】要购买的房子有抵押怎么办?

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近些年,随着经济的发展,通过金融工具贷款买房,已经成为大家都习以为常的事情,往往为了购买哪个“混凝土”盒子,向银行借巨额外债。所以呢,除了少部分的房子,我们日常生活中要购买的大部分二手房都或多或少有过抵押,也可能曾经有过抵押。那么购买已经抵押的二手房应该怎么规避风险呢?

常见的抵押种类

1,正常抵押。

(1)卖方原来买房的时候,通过商业贷款、公积金贷款或者组合贷款的方式购买,但是目前要卖但是贷款尚未结清。

(2)卖方以房子为债务或者贷款提供担保,出售房子是,债务未结清或者担保没有结束。

上面两种情况通常都办理了抵押登记,通常通过查看房产证(不动产权证)上的抵押登记公章可以轻易识别。

2,多重抵押。

顾名思义房子被设定了多个抵押权,可能有贷款机构的抵押、金融公司的抵押、担保公司乃至个人的抵押等等。这种情况,要留意抵押的总金额,以及这些抵押是否办理了抵押登记以及抵押登记的时间。

根据规定,同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押物所得的价款清偿:抵押合同登记生效的,按照抵押物登记的时间先后顺序清偿;登记时间相同的,按照债权比例清偿。

例如:某房子价值300万,先在A银行抵押200万,后在B机构抵押200万,那么房子拍卖后先还A银行的200万,剩下的还B机构。如果同时进行的抵押登记,则按照1:1偿还,即还A 150万,还B150万.

3,隐性抵押

这种抵押通常不办理抵押登记,不能直接识别。债权方通常的做法是控制房产证(不动产权证书)的原件,然后对房子的买卖产生实际的影响。如果在签合同是,买房到场,但是无法提供房产证(不动产权证书)或者由其他人提供,房主无话语权,那么考虑可能存在隐性抵押。

这类房子在产权归属无法确定的情况下,强烈建议不要购买。

注:关于抵押和查封,目前在北京市,普通公民可以通过北京通查询到房子的抵押个数以及有没有查封。

购买有抵押的房子需要注意的问题

1,签署买卖合同前,一定要查询房子的权属,确认是否有抵押、抵押权人、抵押金额、是否多重抵押或者隐性抵押。,

2,有抵押的房子,签署的买卖合同是有效的,但是不解除抵押,不能过户。

3,对于有抵押的房子,在合同中需要明确卖方还清房子贷款的时间以及解除抵押登记手续的时间。

4,资金问题也是最重要的问题。卖方解抵押所需要的资金可以自筹也可以是买方的首付款。对于首付款用于解押的情况,一定要确保专款专用。而且,一定要注意如果解押需要用到金融公司或者担保公司的资金,要确认需要的资金成本,以及这部分钱有哪方来承担。

如果直接把钱给卖方可能面临的风险:(1)卖方不止有一笔贷款,首付已交付,但是房子的贷款未还清。(2),卖方挪用首付款,如交新购买房子的首付、赌博等(曾经见到过一个解押的资金用来赌博的),接下来提出再给一笔放款去解押的情况。这种情况对于买方来说是“骑虎难下',不给首付都交了,拿不到房子;给一可能没钱,二买方会不会再次挪用。

【喜老板聊贷款】要购买的房子有抵押怎么办?



【喜老板聊贷款】要购买的房子有抵押怎么办?



总之,购买有抵押的房子,要注意防范交易风险。尤其是抵押金额超过房屋成交价80%以上的,对于大额定金和首付款一定要做资金监管。当然,为了保证资金安全,最好交易都做资金监管。

最后,要购买的房子有抵押不是“洪水猛兽”,在当下社会是再正常不过的事情;只要提前做好风险评估和风险防范,有抵押的房子是可以安全操作的。甚至往往有大额抵押的房子出手价格会相对比较便宜,购买更划算。


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