喜老板聊贷款:10年后深圳房子均价有可能突破15万吗?


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10年之后深圳的房价会达到什么样一个水平,我相信对广大居住在深圳的朋友来说都非常关心,在深圳这种寸土寸金的地方,目前已经没有太多的居住用地,而且随着时间的不断推移,未来可用的土地肯定会越来越少,如果深圳不拓宽辖区面积那房价肯定会继续上涨的。

至于10年之后深圳的平均房价有没有可能涨到15万平米,我个人认为几乎是不可能的。

10年之后我们不排除在一些核心的区域,比如南山福田这些地方,房子均价有可能达到15万,但是从整个深圳的均价来说,想要达到15万基本上是不可能。

目前深圳全市的均价大概在5.4万每平米左右,如果未来10年达到15万的每平米的价格,这意味着年复合增长率至少需要达到10%以上。

【喜老板聊贷款】10年后深圳房子均价有可能突破15万吗?



那未来10年深圳每年的房价增速有没有可能达到10%以上呢?肯定是不可能的,这里面有几个原因。

第一、政策的调控。

目前我国调控的基本基调就是房子是用来住的,而不是用来炒的。最近两年深圳对于房价的调控也是非常严的,无论是从买房门槛还是房贷等各方面都进行了严格的调控,而且未来我相信深圳的调控政策也不会有太大的放松。

毕竟对深圳这种科技城市来说,最核心的资源就是人才,如果房价不断的上涨,导致大家的居住成本不断上升,这样就会造成人才流失,一旦出现人才流失,这对于深圳经济社会的发展将会产生很大的影响,因为所有的创新都是建立在人才的基础之上,离开了人才,所有的创新都是空谈。

在这点上深圳看得非常透,所以我们看到最近几年深圳政府一直在想方设法控制房价,并为人才提供各种保障住房。比如现在深圳在拍卖土地的时候,都要求至少有60%的土地用来建设人才保障房,并在拍卖土地的时候进行上限设置。

所以在严厉的调控之下,未来深圳的房价不可能出现太高的涨幅。

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第二、深圳的财政对土地的依赖比较低。

有句话说得很好,如果面粉贵了,面包能不贵吗?最近几年我国很多地方的房价之所以不能飙升,跟各个地方土地价格的不断上涨有很大的关系。而这些地方土地价格之所以不断出现上涨,因为目前很多地方对土地财政有很大的依赖,土地卖不出去对于地方的财政收入会产生非常大的影响。

相对来说,目前深圳对于土地财政的依赖程度是比较低的,比如下图是2019年前5个月全国50个城市土地拍卖收入情况,深圳作为一线城市前5个月土地拍卖收入所得都没有进入全国前50名,说明目前深圳对于土地财政的依赖程度是比较低的。

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正因为如此,深圳在房地产调控方面有更大的弹性,因为土地价格下跌不会对深圳的总体财政有太大的影响,所以可以让深圳更有信心去控制房价,让房价在合理的范围之内发展,因此我们可以预测未来几年深圳的房价肯定不会有太大幅度的上涨。

第三,全国楼市趋向饱和。

过去几年我国房价经历了一波高速增长的阶段,而这一波增长的最主要推力就是人口红利,因为每年我国新增的城镇人口是非常多的,再加上各个地方棚改货币化的进行,很多地方的房价都出现了快速增长的状况,这种状况在最近几年可能不会大的缓解。

但有一个不争的事实是,目前我国的房产市场逐渐趋向饱和,未来随着更多的建成面积投入市场,市场住房供应会不断增加,甚至有可能出现供过于求的情况,这一点可以从目前的很多三四线城市20%以上的房子空置率看出一番。

假如未来全国房子空置率进一步加大,那房价的上涨动力就会降低,甚至有可能出现下跌的情况,而在总体环境之下,深圳的房价也不可能独善其身自己上涨。

所以我认为未来深圳的房价有可能会有小幅度的上涨,但不可能涨到15万每平米,不过10年之后深圳的总体均价涨到8万左右倒是有可能的。


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